2024年4月1日 相続登記義務化スタート
２０２４年４月１日、不動産の相続登記義務化がスタートしました。
これは、不動産を取得した相続人に、その取得したことを知った日から３年以内に相続登記の申請を義務付けるというものです。
正当な理由なしに相続登記の申請を怠ると、１０万円以下の過料というお金の請求を受ける可能性があります。この罰則への対応策も、この記事で解説していきます。
なお、２０２４年４月１日より前に開始している相続についても相続登記義務化の対象となります。
この場合、２０２４年４月１日から３年以内に登記申請をしてください。
改正前だと相続登記は義務ではなかった
不動産登記法の改正により相続登記が義務化されましたが、改正前、相続登記は義務ではありませんでした。
相続登記をせずに、何代も相続を繰り返すと、どんどんと相続人が増えて収拾がつかなくなってしまいます。
たとえば、不動産を持っているお父さんがいたとして、相続人が長男、長女、二女の三人だったとします。
お父さん名義だった不動産は、遺産分割がなければ、全ての相続人が法定相続分の割合で共有した状態となります。
この例でいうと、長男、長女、二女が持分３分の１ずつ共有した状態です。
相続人全員で遺産分割をすると、遺産分割により不動産を取得した人が相続開始時にさかのぼって不動産の所有権をもっている状態となります。
長男、長女、二女で長男が不動産を取得する内容の遺産分割をすれば、お父さんの相続開始時にさかのぼって、長男が不動産を取得したことになります。
遺産分割をしないと相続人全員で共有している状態ですから、遺産分割をせずに何代も相続を繰り返すと、不動産の共有者がネズミ算式に増えていってしまうことになります。
そして、登記がされない状態だと、不動産の所有者が登記記録（登記簿）をみただけでは誰か分からなくなります。これを防ぐために、相続登記が義務化されました。
相続登記義務化のルールと過料罰則
相続登記義務化の主なルールは２つです。
まず、「基本的なルール」として、相続（遺言も含む）により不動産を取得した相続人は、その所有権を取得したことを知った日から３年以内に相続登記の申請をしなければならないというものがあります。
２つ目のルールは、「遺産分割が成立した時の追加的ルール」です。
遺産分割の話し合いがまとまった場合には、遺産分割により不動産を取得した相続人は、遺産分割が成立した日から３年以内に、その内容を踏まえた登記を申請しなければなりません。
いずれのルールについても、正当な理由がないのに登記申請義務に違反した場合、１０万円以下の過料というお金を請求される可能性があります。
相続により不動産を取得したら３年以内に相続登記をしなければならない
「基本的なルール」を詳しく解説します。
このルールは、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から３年以内に相続登記を申請しなければならないというものです。
登記名義人が不動産を遺贈する内容の遺言書を作っていて、その遺言により不動産の遺贈を相続人が受けた場合も同様です。遺贈により不動産の所有権を取得したことを知った日から３年以内に遺贈の登記をしましょう。
正当な理由がないのに、これらの登記申請をしなかった場合、１０万円以下の過料を科される可能性があります。
このルールは２０２４年４月１日より前の相続にも適用されます。
同日より前に相続により不動産の所有権を取得したことを知っていた場合は、２０２４年４月１日から３年以内に相続登記を申請してください。
具体的には２０２７年３月３１日までです。
遺産分割がまとまっていない場合の簡易な登記
相続により不動産を取得したことを知った日から３年以内に遺産分割がまとまらなかった場合、共同相続人全員の名義で法定相続分の割合で相続登記をします。
しかし、通常の相続登記の場合、不動産名義人（被相続人）の相続人全員を証明するための戸籍謄本が必要となります。
基本的には、不動産名義人の出生から死亡までの一連の戸籍謄本と相続人全員の戸籍謄本が必要です（ケースによってはもっと複雑になります）。
また、通常の相続登記の場合、不動産評価額の０．４％の登録免許税を収入印紙で納めます。
たとえば、不動産評価額が１０００万円だったとすると、納める収入印紙は４万円です。
このように、通常の相続登記の場合、集める戸籍謄本が多いのと、収入印紙を納める必要があり、負担が大きいです。
そのため、相続登記義務化に際して、相続人申告登記という簡易な手続が創設されました。
相続人申告登記の場合、自分が登記名義人の相続人であることを証明すれば良く、他の相続人の存在まで証明する必要がありません。
この結果、相続人申告登記を申し出る際に必要となる戸籍謄本が少なくてすみます。
また、登録免許税もかかりませんので、申出の際に収入印紙を納める必要もありません。
相続人申告登記とは
相続人申告登記とは、
①登記上の所有者について相続が開始したことと、
②自らが相続人であることを登記官に申し出ることで、相続登記の申請義務を履行したものとみなされる制度です。
この申出がされると、申出をした相続人の住所・氏名等を登記官が登記します。
ただし、持分割合は登記されません（持分割合の計算が不要なため、集める戸籍謄本が少なくてすみます）。
相続人が複数人いる場合でも、特定の相続人が単独で申し出ることができます。他の相続人がやらなかったとしても、自分だけ申出をすれば、自分については１０万円の過料がくる心配がなくなります。
相続人申告登記で注意しなければならないのは、相続人申告登記の後で遺産分割が成立した場合、遺産分割にもとづく登記申請は必要になるということです。遺産分割成立の日から３年以内に登記しなければなりません。
また、相続人申告登記は一時しのぎ的なものです。相続した不動産を売る場合、相続人申告登記だけがしてあっても売ることはできません。通常の相続登記をする必要があります。
相続人申告登記の申出書と必要書類
相続人申告登記の申出の際に必要な書類は次のとおりです。
- 申出書
- 申出人が登記記録上の所有者の相続人であることが分かる戸籍の証明書（戸除籍謄本等）
- 申出人の住民票
まず、申出書ですが、法務省のサイトにひな形が掲載されています。
また、相続人申告登記の申出の代理を司法書士に依頼することもできますので、必要に応じてご相談ください。
参考に、申出書の文例を記載します。
相続人申出書
申出の目的 相続人申告
川越甲太郎の相続人
相続開始年月日 令和○年○月○日
（申出人） 東松山市○町○丁目○番○号
川越一郎
連絡先の電話番号 ○○○ -○○○○- ○○○○
添付情報 申出人が登記名義人の相続人であることを証する情報 住所証明情報
令和○年○月○日申出 さいたま地方法務局東松山支局
不動産の表示
不動産番号○○○○○○○○○○○○○
所 在 東松山市○町○丁目
地 番 ○番○
不動産番号○○○○○○○○○○○○○
所 在 東松山市○町○丁目 ○番地○
家屋番号 ○番○
申出人が登記記録上の所有者の相続人であることが分かる戸籍の証明書は、基本的に、被相続人の戸籍謄本と申出人の戸籍謄本ですが、ケースによって異なります。
また、被相続人の住民票除票（本籍入り）が必要になるケースもあります。
戸籍謄本のほか、申出人の住民票も取得してください。
遺産分割によって取得したら相続登記をしなければならない
法定相続分による相続登記または相続人申告登記をして登記の申請義務を履行しても、その後、遺産分割をして不動産の所有権を取得したら、遺産分割の日から３年以内にその内容を踏まえた登記を申請しなければなりません。
これについても、正当な理由がないのに登記申請を怠ると、１０万円以下の過料の請求を受ける可能性があります。
遺産分割をした際の登記申請義務についても、２０２４年４月１日より前の相続にも適用されます。
２０２４年４月１日より前に相続が開始して遺産分割をしている場合は、２０２４年４月１日から３年以内に遺産分割の内容を踏まえた登記を申請しましょう。
具体的には２０２７年３月３１日までとなります。
過料罰則の対応フローチャート
１０万円以下の過料を科されないために、相続が起こったら具体的にどのように対応したら良いのかをフローチャートにまとめました。
まず、不動産を相続により取得したことを知った日から３年以内に遺産分割がまとまった場合は、３年内に遺産分割協議書を添付して相続登記を申請しましょう。
不動産を相続により取得したことを知った日から３年以内に遺産分割がまとまらなかった場合は、３年以内に法定相続分による相続登記を申請するか、相続人申告登記の申出をします。
その後、遺産分割が成立した場合は、遺産分割成立の日から３年以内に遺産分割の内容を踏まえた登記を申請します。
法定相続分による相続登記か相続人申告登記の申出をした後に、遺産分割がまとまらなければ、それ以上の登記申請義務はありません。
相続登記について具体的なことは司法書士に相談いただければと思います。相続登記のページをご参照ください。
遺言書があった場合の相続登記申請義務
相続人に対して不動産を「相続させる」旨の遺言書や、相続人に対して不動産を「遺贈する」旨の遺言書があった場合も、相続登記義務化の対象です。
このような遺言書があった場合は、遺言によって不動産の所有権を取得した相続人は、取得を知った日から３年以内に遺言の内容を踏まえた登記を申請しましょう。
この場合、相続人申告登記の申出でも登記申請義務を履行したことになりますが、相続人申告登記では相続した不動産を売ることができません。
そのため、遺言に基づく相続登記または遺贈の登記を申請した方が良いでしょう。
過料罰則についての法務局の運用
３年以内に相続登記を申請しなくても、必ずしも過料が科されるとは限りません。
法務省の通達によると、法務局が登記申請義務の履行を催告したら、それに応じて登記申請をすれば過料を科さないとするのが法務局の運用です。
実際に過料が科されるまでの法務局の事務手続は次のようになります。
まず、登記官が相続登記の申請義務違反を把握した場合、相続人に対して登記申請義務の履行を催告します。
相続人が催告に応じて、相続登記申請をすれば、法務局は過料を科すための手続をストップします。
法務局から登記申請義務を履行するように催告を受けたにもかかわらず、相続人が正当な理由なく登記申請をしなかった場合、法務局は裁判所に対して過料事件の通知をします。
その結果、裁判所で過料を科すかどうか判断して、過料を科すのであれば、対象の相続人に対して、その旨の通知が届きます。
以上のような事務手続になるので、３年以内に登記を申請しなかった場合でも、法務局から催告があった場合は速やかに対応した方が良いでしょう。
相続登記手続の流れと必要書類
相続登記を申請する場合の流れは概ね次のようになります。
- 相続人が誰かを証明するための戸籍謄本等を集める
- 相続人全員で遺産をどのように分けるか話し合う（遺産分割）
- 話し合いの結果を遺産分割協議書にして相続人全員が実印を押印する（印鑑証明書添付）
- 相続登記の申請書を作成し、法務局に提出する
- 登記が完了したら登記識別情報が交付される
まず、相続人が誰かを証明するために、被相続人の出生から死亡までの一連の戸籍謄本と、相続人全員の戸籍謄本を取得します。ケースによってさらに複雑な戸籍謄本が必要となる場合もあります。
そのほか、被相続人の住民票除票（本籍入り）と、不動産を取得する相続人の住民票も取得します。
戸籍謄本や住民票の収集は、司法書士に相続登記を依頼すれば、司法書士の方で集めることもできますので、必要に応じてご相談ください。
相続人が確定したら、相続人全員で遺産の分け方を話し合います。相続人全員で合意した内容を遺産分割協議書にして、相続人全員が実印を押印し、印鑑証明書を添付します。
遺産分割協議書は、書き方によっては相続登記が通らない可能性があります。司法書士に相続登記を依頼する場合は、遺産分割協議書の作成も司法書士に任せた方が確実です。
以上の書類の収集や作成が完了したら、登記申請書を作成し、不動産所在地を管轄する法務局に提出します。登記申請書の作成や提出も依頼した場合は、司法書士が代理して行います。
なお、相続登記を申請する際は、登録免許税として不動産評価額の０．４％の収入印紙を納めます。
登記申請をしてから概ね１～２週間すると相続登記が完了します（登記完了までの期間は法務局によって異なります）。
登記完了後、登記識別情報というパスワードが書いてある書類を法務局が交付します。
登記識別情報は不動産を売ったり、贈与したり、担保に入れるときに必要となりますので、この書類を失くさないように保管しておきましょう。
相続登記をする際の実費や司法書士報酬については相続登記のページをご参照ください。
相続登記義務化：過料罰則と対応策のまとめ
２０２４年４月１日からスタートした相続登記義務化は、不動産を取得した相続人に、その取得を知った日から３年以内に相続登記の申請を義務付けるというものです。
また、遺産分割が成立した場合は、成立した日から３年以内に、遺産分割の内容を踏まえた登記を申請しましょう。
いずれについても、正当な理由がないのに登記申請を怠ると、１０万円以下の過料を請求される可能性があります。
これらは、過去の相続にも適応されますので、２０２４年４月１日より前に相続により不動産を取得したことを知った場合や遺産分割が成立していた場合は、２０２４年４月１日から３年以内に登記を申請しましょう。
相続登記については司法書士に依頼することもできますので、必要に応じてご相談頂ければと思います。
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