活用事例 親の使わなくなった一軒家を売却したい

事例

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家族信託は資産家だけのものではありません。

ごく普通の一般家庭でも活用できるのです。

自宅不動産に80代の母親が一人暮らしをしており、長男がいるが別のところに住んでいたとします。

母親は、そろそろ施設に移ろうかと思っています。

ただ、自宅不動産には荷物もたくさんあるし、施設が合わなかったら戻ってくる可能性もあるので、自宅不動産は売らずに取り敢えずはそのままにしておこうと思ってます。

将来的に、自宅不動産がいらなくなったら、売るなり貸すなりしようと考えています。


このまま何もしないと

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このまま何もしないで、施設に移った母親が認知症になったらどうなるでしょう?

まず、認知症になって自分で判断することができませんから、不動産は売れません。

成年後見人をつけたとしても、自宅不動産を売るには家庭裁判所の許可が必要です。

母親に十分な預貯金があって、それで施設費や生活費をまかなえる場合、家庭裁判所は自宅不動産の売却を許可しない可能性が高いです。

つまり、誰も住んでいないのに、固定資産税や維持費を払い続けなければならなくなります。

草刈りや家の手入れもし続けなければならないでしょう。

認知症になって自宅不動産が売れなくなってしまうことは、空き家問題の増加にもつながります。


そして、成年後見人ですが、必ずしも親族が選ばれるとは限りません。

後見人を誰にするか決めるのは家庭裁判所です。

弁護士・司法書士などの専門職が後見人に選ばれてしまうと、専門職後見人の報酬が恒常的に発生することになります。


仮に、長男が後見人に選ばれたとしても、後見人は帳簿をつけて、定期的に家庭裁判所に報告書を提出しなければなりません。

一般の方が後見人になると、この報告書の提出が負担になるようです。


後見人は基本的にご本人が亡くなるまで継続しますので、後見事務の負担や専門職後見人の報酬負担が続くことになります。


家族信託 活用

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では、家族信託を活用していればどうだったでしょうか?

母親が元気なうちに長男と信託契約を結んで、自宅不動産を信託するのです。

長男が自宅不動産を管理していくことになりますが、母親は受益者として自宅不動産を使う権利がありますので、施設に入った後もたまに帰ってきて自宅不動産に泊まったりできます。

将来的に母親が認知症になり、自宅不動産に帰ってくることがなくなったら、長男の判断で自宅不動産を売ったり、貸したりすることができます。

不動産は形式的には長男が所有者となっていますので、売却する際も長男が手続すれば良いのです。

後見制度と違って、自宅不動産を売却するのに家庭裁判所の許可は必要ありません。

なお、不動産を売った代金は、別に長男のものになる訳ではありません。

信託財産を売って得たお金も信託財産ですから、このお金は受益者である母親のために使うものとなります。


家族信託に身上監護の機能はない

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家族信託が成年後見制度に比べて便利な点を述べてきましたが、家族信託が万能なわけではありません。

身上監護の機能は家族信託にはなく、成年後見でカバーすべきものとなります。

身上監護とは身の回りの手続や契約のことです。

具体的には、介護サービス契約、施設入所契約、医療に関する契約などです。

これらのことは家族信託ではできませんから、もし施設などに家族がサインするのでは駄目で、成年後見人をつけてほしいと言われた場合、成年後見人をつけないといけなくなるかもしれません。

なので、家族信託を組んでおけば、成年後見制度を使わなくても良いというケースだけではないと覚えておきましょう。

財産管理は家族信託、身上監護は成年後見制度というように二つの制度を併用する可能性もあるのです。

21.活用事例 共有不動産のトラブル回避


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