アパート経営者の認知症対策に活用
アパート経営者の親御さんがいらっしゃったとします。
万が一、親御さんが認知症で判断能力がなくなるとどうなるでしょうか？
判断能力がなくなると、預金口座からお金を下ろせなくなるかもしれません。
すると、生活費やアパート経営に必要な経費の支払ができなくなって困る可能性があります。
また、新たな入居希望者が来ても、判断能力がないと賃貸借契約が結べないので貸すことができません。
アパートの管理を管理会社に任せている場合は、管理委託契約やその更新契約ができないでしょう。
大規模修繕・リフォームなどの契約もできません。
アパート経営者が認知症になるとアパート経営に以上のような支障が出る可能性があります。
親御さんに成年後見人をつければ、現状維持に必要なことは成年後見人がやってくれると思われます。
ただ、外観や設備を新築物件に近づけて資産価値を高めるようなリフォームは投資ととらえられて、成年後見人や家庭裁判所が何というか分かりません。
成年後見制度は本人の財産を本人のために守る制度ですので、投資行為や相続税対策は認められていないからです。
また、本人の財産が多い場合は、成年後見人に司法書士や弁護士などの専門職が選ばれる可能性が高くなるように思われます。
賃貸物件をお子さんに信託しておく
上記の認知症問題の解決法として、アパートオーナーである親御さんの不動産をお子さんに信託しておくという対策が考えられます。
親御さんの判断能力がしっかりしているうちに、不動産をお子さんに信託します。
信託すると不動産に関する契約・手続はお子さんが行えるようになります。
新たな入居希望者が来た場合は、お子さんが賃貸借契約を結んで貸すことができます。
信託する際は親御さんに判断能力が必要ですが、その後、仮に親御さんの判断能力が低下しても、信託したときにお子さんに与えた権限が継続しますから、お子さんが賃貸借契約を結べます。
お子さんがアパートの賃料を受け取り、必要な経費を払います。
そして、アパート経営で得た利益を、親御さんのために使います。
親御さんに生活費として渡したり、親御さんの医療費・施設費などの支払に充てたりします。
仮にアパートを売却する場合も売買契約書にサインするのはお子さんとなります。
信託した後に、親御さんが認知症になったとしても、お子さんの判断で売却が可能です。
売却代金はお子さんが受け取りますが、お子さん自身のものになるわけではなく、お子さんが信託用の口座（信託口口座）で管理して親御さんのために使います。
アパートのリフォームが必要となったときも、信託した際に、お子さんにその権限を与えておけば、お子さんの判断で必要に応じてリフォームができます。
成年後見制度ですと、リフォームができるかどうか分からない部分がありましたら、家族信託なら柔軟にすることができます。
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