アパートオーナー（賃貸経営者）の認知症対策に家族信託を活用する

質問

アパートを持っている親が認知症になるとどんなことに困るでしょうか。

賃貸経営者の認知症対策に家族信託を活用できるでしょうか。

回答

アパートオーナーが認知症になると

アパートをお持ちの親御さんが認知症になると賃貸物件の管理に支障がでるかもしれません。

まず、認知症になると預金口座からお金が下ろせなくなるかもしれません。

賃貸経営者の場合、賃料の入ってくる口座からお金が下ろせなければ、固定資産税や修繕費などの支払ができずに困ってしまうでしょう。

また、生活費も払えないかもしれません。

次に、認知症になって判断能力がなくなると、賃貸経営に必要な契約や取引ができなくなります。

アパートへの入居希望者が来ても、賃貸借契約が結べません。

修繕が必要になっても、その契約もできません。リフォームなどの契約も当然できないということになります。

成年後見人をつけても

判断能力がなくなったのであれば、親御さんに成年後見人をつけたらどうでしょうか？

成年後見人をつければ、成年後見人が親御さんの預金を下ろせますから、賃貸経営に必要な費用の支払は成年後見人が行ってくれるでしょう。

親御さんの生活に必要な費用も、成年後見人が預金から下ろしてくれます。

しかし、成年後見制度は、本人のために本人の財産を守ることが目的ですから、資産活用・投機的な運用は禁止されています。

賃貸物件の維持に必要なことであれば成年後見人ができますが、リフォームなどはどうでしょうか？

物件の外観や設備を新築物件に近づけるようなリフォームは投資的な要素が強くなります。

成年後見制度の趣旨からすると、この様なリフォームが認められるかは分かりません。

成年後見人や裁判官によっても判断が異なるでしょう。

なお、成年後見人を誰にするのか決めるのは家庭裁判所になります。

親御さんの成年後見人にお子さんがなれるとは限りません。司法書士や弁護士などの専門職が成年後見人に選ばれた場合、継続的に成年後見人の報酬が発生することになります。

家族信託を組んでおくと

親御さんが元気なうちに、お子さんにアパートを信託しておきます。

お子さんはアパートの賃料を受け取り、必要経費を払って賃貸物件を管理していきます。

アパートからの利益はお子さんのものになる訳ではなく、お子さんが信託用の口座で管理して、親御さんの生活のために使っていきます。

親御さんに生活費として渡したり、親御さんの生活に必要な費用を払ったりします。

信託をした後に親御さんが認知症で判断能力がなくなっても、お子さんはアパートの管理をそのまま続けていけます。

賃料はお子さんの管理している信託用の口座に振り込まれるので、親御さんが認知症になっても凍結される心配はありません。

不動産の管理に必要なことは、お子さんが権限をもって行えます。

修繕の手配をしたり、必要な費用を払ったりします。

そして、アパートのリフォームについてもお子さんの判断で適宜行うことができます。

成年後見制度ですとリフォームが認められるか分からないと前述しましたが、家族信託であれば問題なくお子さんの判断でリフォームができます。

なお、成年後見制度ですと成年後見人に司法書士や弁護士が選ばれてしまう可能性があると言いましたが、家族信託なら財産を管理する人は親御さんの意思で決められます。

専門職がついてしまって継続的に報酬が発生するという事態を回避できます。

賃貸経営者の認知症対策に家族信託を活用する方法について解説しました。

詳しくは拙著「Q&A 「家族信託」の活用」もご参照ください。

家族信託　よくある質問

1. 家族信託とは何か？
2. 家族信託のメリットは何ですか？
3. 成年後見制度では相続税対策ができないのですか？
4. 家族信託と成年後見制度の違いは何ですか？
5. 家族信託の費用はいくらぐらいかかりますか？
6. 信託銀行の遺言信託をしてますが家族信託はできますか？
7. 家族信託の受託者の責任や義務を教えてください
8. 受益者連続信託を行う期間に制限はありますか？
9. 信託契約を変更することはできますか？
10. 受託者が亡くなった場合はどうなりますか？
11. 受益者と受託者が同じ人になってしまった場合はどうなりますか？
12. 受益者連続信託を行った場合、遺留分はどうなりますか？
13. 遺言代用信託で承継者を変更できないようにすることはできますか？
14. 信託する際の登記の登録免許税はいくらかかりますか？
15. 受益者代理人とはなんですか？
16. 遺言書（遺言信託）と家族信託の違いは何ですか？
17. 家族信託を組むと不動産取得税はかかりますか？
18. 家族信託・民事信託のデメリットは？
19. 親の預金を認知症で凍結させない予防法
20. 認知症で判断能力がないから成年後見人が必要であると誰が判断するのか？
21. 土地1500万円、建物500万円、現金1500万円のときの家族信託の費用目安
22. 土地1000万円、建物500万円、現金1000万円のときの家族信託の費用目安
23. 土地2000万円、建物500万円、現金2500万円のときの家族信託の費用目安
24. 家族信託と財産管理委任契約（任意代理契約）はどう違う？
25. 家族信託の受託者になれる人の範囲は？
26. 家族信託の契約書は公正証書で作る？私文書でも大丈夫？
27. 空き家対策に家族信託を活用する方法はありますか？
28. 損益通算の禁止規定とは何ですか？
29. 家族信託と遺言書はどちらが優先しますか？
30. 年金受給権を家族信託できますか？
31. 受託者の使い込みが心配です。どうすれば良いでしょうか？
32. 信託口口座についてペイオフ対策は必要ですか？
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34. 家族信託した不動産を売却するときはどんな登記をしますか？
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39. 家族信託で認知症の配偶者に財産を相続させるには
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43. 家族信託を始めるタイミングは？
44. 士業などに信託監督人を頼むのは必須ですか？
45. 家族信託の契約書のサンプルを見せてください
46. 家族信託の受益権は遺産分割協議や遺言の対象となりますか？

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