ハウスメーカー、不動産会社の方々が家族信託に取り組むべき理由

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本稿では、ハウスメーカーや不動産会社の方々が家族信託に取り組むことによって、お客様のお役に立て喜ばれる理由について説明いたします。


こんなお客様がいらっしゃいませんか?

皆様のお客様に次の様なご希望のある方はいらっしゃいませんか?

まずは、アパートを建てたり、不動産の組替えをして相続税対策を行っていきたいが、高齢で認知症になったら計画が中止になってしまう可能性のあるお客様です。

万が一、将来認知症になっても、相続税対策を継続していきたいとお考えのお客様です。


次に、将来、介護等が必要になり施設に住むことになったら、空き家になったご自宅を売却したいと考えているお客様はいらっしゃらないでしょうか?


また、アパート経営をなさっているお客様で、万が一、認知症になってもアパート経営に支障がでないようにしたいとお考えの方はいらっしゃるでしょうか?


その他、財産を継がせたい子どもに後継ぎがいないケースで、子どもの配偶者側の親族に財産が流出してしまうことを心配している親御さんはいかがでしょうか?


これらのお客様のご希望は、事前に準備しておかないと叶えられないかもしれません。

個々に詳しく見ていきましょう。


認知症対策信託

土地をお持ちの資産家の親御さんがいらしたとします。

このままでは相続税がかなりかかってしまうので、アパート建設や不動産の組替えをして相続税対策をしたいと考えています。

しかし、アパート建設や不動産の売買には、ある程度の期間がかかります。

万が一、その間に親御さんが認知症になってしまったらどうなるでしょうか?


まず、認知症になって判断能力がなくなった場合、アパートの建設や不動産の売買はできません。

それでは、成年後見人(法定後見人)をつければ可能でしょうか?

残念ながら、成年後見人(法定後見人)をつけても、相続税対策のためのアパートの建設や不動産の売買はできません。

成年後見制度は、ご本人のためにご本人の財産を守る制度なので、相続税対策や資産活用はできないのです。


この様なケースにおいて家族信託だったら対応できたのです。


家族信託の仕組みについて解説します。

親御さんが元気なうちに、お子さんとの間で信託契約を結びます。

親御さんの土地やお金を、お子さんに信託するのです。

信託契約書の中で、お子さんに財産を管理・処分する権限を与えておきます。

将来、万が一、親御さんが認知症になったとしても、お子さんに財産の管理・処分権限がありますから、お子さんがアパートの建設や不動産の売買を行うことができます。

認知症になった後も、相続税対策を続けることができるのです。

なお、信託した財産はお子さんのものになる訳ではなく、財産からの利益を受ける人は親御さんです。

信託したお金やアパートの利益などから、親御さんに定期的にお金を渡すように設計することも可能です。


家族信託の用語を少し整理しておきます。

まず、財産を託した人(親御さん)のことを委託者と言います。

そして、財産を託された人(お子さん)は受託者と言います。

信託された財産からの利益を受ける人(親御さん)のことは受益者と言います。

上記の例では、親御さんは委託者と受益者という二つの立場になります。

信託された財産からの利益を受ける権利のことを受益権と言います。


自宅売却信託

次のケースとして、一軒家をお持ちの親御さんを想定してみます。

親御さんは近々介護施設に入ろうと考えています。

ご自宅不動産には家財道具や仏壇があるので、取りあえずはそのまま残しておいて、将来、必要に応じて売れば良いかと考えています。

しかし、万が一、認知症になってしまうとどうなるでしょうか?


認知症になって判断能力がなくなると不動産の売却はできません。

成年後見人(法定後見人)をつけても、居住用不動産(過去に住んでいたものも含む)を売る場合には、家庭裁判所の許可が必要です。

しかし、お金が不足して生活費や施設費を賄えないなどの理由がないと家庭裁判所は自宅不動産を売る許可を出しません。

預貯金が十分にあれば、不動産を売る必要はないと判断されてしまうのです。

そして、誰も住まずに空き家となった自宅不動産を売ることができずに、固定資産税や維持費を払い続けなくてはならないのです。

空き家問題の原因にもなりかねません。

この様なケースで家族信託が活用できます。


親御さんが元気なうちにお子さんに自宅不動産を信託するのです。

自宅不動産は受託者としてお子さんが管理していきますが、親御さんは受益者として自宅不動産を使うことができます。

施設に入所した後も、たまに帰って泊ることもできます。

そして、将来、親御さんが認知症になって自宅不動産を使うことがなくなったら、受託者であるお子さんの判断で売却することが可能です。

なお、不動産の売却代金はお子さんのものになる訳ではなく、受益者である親御さんのために使うべきものです。


アパート信託

アパートをお持ちの親御さんがいらっしゃったとします。

アパート経営者である親御さんが認知症になると何に困るでしょうか?


アパート経営者が認知症になると次の様なことで困ります。

まず、認知症になると銀行口座からお金をおろせなくなります。

家賃が入ってくる口座からお金をおろせなくなれば、アパート経営での経費や税金の支払ができずに困ってしまいます。

また、認知症で判断能力がなくなれば契約行為ができませんから、新たな入居希望者が来たとしても賃貸借契約が結べません。

不動産管理会社に管理を委託していれば、管理委託契約の更新契約ができなくなるでしょう。

大規模修繕が必要になっても、契約行為ができません。

そして、不動産を売却や建替えが必要になったとしても、これらもできません。


成年後見人(法定後見人)をつければ、いくつかの問題は解決しますが、相続税対策のためのアパート建設や不動産の売買はできません。

また、財産が多い方の場合、家庭裁判所は成年後見人に弁護士や司法書士などの専門職後見人を選ぶ可能性が高いです。

専門職後見人が選ばれてしまうと、継続的に後見人報酬が発生してしまうことになります。

後見人報酬の目安としては月2万円から6万円ぐらいで、財産が多いほど高くなる傾向があります。


この様なアパート経営者のケースでも家族信託は活用できます。


親御さんが元気なうちに、お子さんに信託するのです。

お子さんは受託者として、家賃の回収や経費の支払を行いアパートを管理していきます。

アパートから得られる利益はお子さんのものになる訳ではなく、受益者である親御さんに給付していきます。

いくら給付するかは、月何万円と決めても良いし、親御さんが希望した額をその都度渡すと決めても結構です。

万が一、将来、親御さんが認知症になったとしても、お子さんは受託者としてアパートを管理していき、必要に応じて売却や建替えをすることもできます。


承継者指定信託

お子さんの配偶者側の親族に資産が流出してしまうことを心配している資産家も沢山いらっしゃいます。

アパートを所有している親御さんを想定してみます。

家族構成としては、親御さんに長男と長女がいます。

長女には子どもがいます。

長男は結婚していますが、子どもはいません。

親御さんは、自分が亡くなったら長男にアパートを相続させようと思ってますが、長男が亡くなった場合は最終的に長女の子(孫)に承継させたいと考えています。

しかし、通常の遺言書では親御さんの希望は叶えられません。


通常の遺言書では、自分の次の人しか指定できないのです。

「自分が死亡したら長男に相続させ、長男の死亡後は長男の妻に相続させ、長男の妻の死亡後は長女の子(孫)に相続させる」などの様に何代にも渡って承継者を指定することは通常の遺言ではできません。

上記のケースでは、親御さんが長男にアパートを相続させる旨の遺言書を作っていれば、相続開始後、アパートは長男が相続します。

その後、長男が亡くなると、基本的に、ほどんどの財産は長男の妻が相続することになります。

その後、長男の妻が亡くなると、長男夫婦には子どもがいませんから、財産は長男の妻側の親族に相続されてしまうのです。

元々、親御さんが持っていたアパートも、別の家系に流出してしまうことになります。


こんなとき家族信託を組んでおけば何代にも渡って承継者を指定できたのです。


例えば、親御さんが孫にアパートを信託します。

そして、信託契約書で、親御さんを受益者として指定し、親御さんが亡くなったら次の受益者として長男、長男の死亡後の受益者は長男の妻、長男の妻の死亡後の受益者は長女の子(孫)と指定しておきます。

この様な信託を結ぶことによって、孫は受託者としてアパートの管理をして、そこからの利益をまずは親御さんに給付していきます。

親御さんが亡くなったら、次の受益者である長男に利益を給付します。

長男が亡くなったら、その次の受益者である長男の妻に利益を給付します。

長男の妻が亡くなったら、受益者は孫となりますが、ここで信託を終了してアパートは孫が取得します。

この様にすれば、親御さんは最終的に財産を自分の直系である長女の子(孫)に承継させることが可能となります。


家族信託の手続の流れ

家族信託を組む際は、概ね次の様な流れになります。

まずは、ヒアリングでお客様のご要望やお悩みを伺います。

次に、お客様のご要望を叶え、お悩みを解決するための家族信託をオーダーメイドで設計します。

その後、財産をお持ちのご本人と、財産を託されるご家族で信託契約を結びます。

信託契約書は公正証書で作成します。

信託契約書を作ったら、信託財産が不動産の場合は、信託の登記をします。

ここまでできたら家族信託のスタートです。

財産を託されたご家族(受託者)が、その管理を行っていきます。


ハウスメーカー様、不動産会社様のメリット

家族信託を組んでおけば、不動産のオーナー様が認知症になる事で相続税対策・資産活用がストップしてしまうことを防ぎ、新たな建替え、購入、売却、賃貸のニーズに対応することができます。


また、家族信託において、通常、財産を託されるのは不動産オーナー様のお子さんです。

家族信託の提案を通じて、子ども世代との深い関係性を構築できます。


家族信託を提案できる会社は非常に少ないです。

同業他社ではできない提案を行うことにより、サービスレベルで差別化を図れます。


司法書士柴崎事務所にお任せください

当事務所は、家族信託のスキーム設計、契約書作成、信託登記に対応できます。

また、家族信託セミナーの講師経験も豊富で、お客様向けセミナーなどの講師でもご協力できます。

ハウスメーカー様、不動産会社様の社内勉強会等についてもお任せください。


定期的に、家族信託に関心のある不動産会社、ハウスメーカー、生保販売、税理士の方々と情報交換会も開催しております。

こちらにもご興味がございましたら、是非、ご参加ください。


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