不動産を買ったときの登記(所有権移転、所有権保存、抵当権設定)

不動産を買ったときの登記

不動産を買ったときの登記には、主に3つの登記があります。

まず、土地や中古の建物を買ったときの所有権移転登記。

次に、新築の建物を買ったり、建てたときの所有権保存登記(土地家屋調査士さんが建物表題登記というのも入れます)。

そして、住宅ローンを組んだときなどに不動産を担保に入れる抵当権設定登記となります。
(その他にも、不動産の所有者の住所を変える登記や抵当権の債務者の住所を変える登記などが必要になるケースもあります)

これらの登記は、新築か中古かによってとか、現金で買うか住宅ローンを組むかによって行う登記の組み合わせが違ってきます。

ご自身に関係のある部分を参考にしてください。


土地を買ったとき、中古の建物を買ったときは所有権移転

代金決済時の立ち会い

売買による所有権移転登記は、現在の所有者から買主さんに名義を移す登記となります。

一般的に、司法書士は代金決済の場に立ち会い、売主さんと買主さんの本人確認をした上で、売買する物件と売買する意思の確認をします。

本人確認はゲートキーパー法という法律で要求されています。

そして、万が一、売主さんが成りすましであったとすると、買主さんは代金を払ったのに不動産が手に入らないということにもなりかねないので、本人確認は必ず行います(売主さんが決済の場に来れないときは事前に確認しに行きます)。

また、所有権移転登記に必要な書類を売主さんと買主さんから預かります。


必要書類

売主さんの必要書類は次の通りです。

  • 登記済証(権利証)または登記識別情報
  • 印鑑証明書(3か月以内)
  • 実印
  • 運転免許証等の本人確認資料

なお、登記簿上の住所(または氏名)と印鑑証明書の住所(または氏名)が違っている場合は、その繋がりを示す住民票等が必要となります(繋がらないと決済が流れますので、心配な場合は事前に書類をお見せください)。

買主さんの書類は次の通りです。

  • 住民票
  • 認印
  • 運転免許証等の本人確認資料

司法書士が登記に必要な書類を確認したら、売買代金の支払を行います。

書類がそろっていないのに売買代金を払ってしまったら、不動産の名義を移せる保証はありません。

司法書士にとって代金決済の立ち会いは非常に責任重大な仕事となります。

司法書士事務所の中には、司法書士資格のない事務員(補助者)に代金決済の立ち会いを行わせているところもあり、それが発覚して懲戒処分を受けている司法書士もいます。

買主さんとしては、司法書士の資格があるものが来るのか確認した方がよろしいかと思われます。


報酬と費用

売買による所有権移転登記の司法書士報酬は、5万円(+税)~8万円(+税)ぐらいです。

報酬は、不動産の評価額、不動産の個数、マンションか否か、住宅用家屋証明書の要否などによって変わってきます。

実費については登録免許税がかかります。

登録免許税は、土地の場合、不動産評価額の1000分の20(ただし、平成27年3月31日までは1000分の15)となります。

建物の登録免許税は、不動産評価額の1000分の20ですが、住宅用家屋証明書が使えると1000分の3となります。

その他、登記事項証明書(登記簿謄本)などを取得する実費が1通につき数百円、住宅用家屋証明書は1300円の実費がかかります。


新築建物を買ったり建てたら所有権保存

所有権保存登記とは

新築建物の場合は、所有権保存という登記を行います。

所有権保存登記の前に、建物表題(表示)登記を言うものを土地家屋調査士が行います。
(土地家屋調査士についてはご紹介もできますので、ご相談ください。建物表題登記の費用は10万円前後の所が多いようです。)

これは、建物の物理的状況(所在・種類・構造・床面積)を登録する登記となります。

その後、司法書士が所有権保存登記をして、登記簿の所有権欄に所有者の住所氏名が入ります。


必要書類

所有権保存登記の必要書類は次の通りです。

  • 住民票
  • 認印

なお、住宅用家屋証明書を司法書士が取得する場合は、建築確認済証などを預かります。


司法書士報酬

所有権保存登記の司法書士報酬は、2万円(+税)~2万5千円(+税)ぐらいです。

建物の評価額等によって変わってきます。

実費

所有権保存登記の登録免許税は、建物評価額の1000分の4です。ただし、住宅用家屋証明書が使える場合は、1000分の1.5です。

その他、登記事項証明書(登記簿謄本)や住宅家屋証明書の取得実費がかかります。


住宅ローンを借りるとき抵当権設定登記

不動産を担保に入れる

住宅ローンを借りる場合は、不動産に抵当権を付けることが一般的です。


必要書類

必要な書類は金融機関の方から告知があるかと思いますが、買主さんが抵当権設定のために必要な書類は次のものです。

  • 印鑑証明書(3か月以内)
  • 実印
  • 既に持っている不動産に抵当権を付けるときは登記済証(権利証)または登記識別情報

買主さんは、抵当権設定登記がある場合は、認印ではなく実印が必要なので注意してください。


司法書士報酬

抵当権設定登記の司法書士報酬は、3万円(+税)~4万5千円(+税)ぐらいです。

債権額や不動産の個数によって変わってきます。


実費

抵当権設定の登録免許税は、債権額の1000分の4です。ただし、住宅用家屋証明書を使える場合は、1000分の1です。

なお、既に抵当権が付いている不動産があり、他の不動産に追加で抵当権を設定する場合の登録免許税は1500円です。

登録免許税の他、登記事項証明書(登記簿謄本)を取る実費費用などがかかります。


売買のときの費用見積について

上記に記載した司法書士報酬等は大まかな額です(一般的な住宅より不動産の個数が多かったり、評価額が高額だと、報酬も上がる可能性があります)。

所有権保存、所有権移転、抵当権設定の登記費用の見積もりには、登記事項証明書(登記簿謄本)、固定資産税評価証明書、住民票を取得不動産に移すか否か、抵当権の債権額などの情報が必要となります。

詳しくはお問い合わせください。


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